Par Marie-Ève Duchesne et Charles-Olivier P. Carrier

Le 22 mars dernier, le Comité populaire participait à la consul- tation publique de la Ville de Québec concernant l’enjeu de l’hôtellerie illégale. On se souviendra que cette consultation fait suite à la formation d’un comité de travail par la Ville de Québec à l’hiver dernier sur la question de l’hébergement tou- ristique. Le Comité populaire a profité de l’occasion pour rap- peler sa position dans le dossier et pour mettre de l’avant les nombreuses conséquences vécues par les résidents et résidentes du faubourg Saint-Jean-Baptiste face à ce phénomène des plus envahissants.

Impacts sur le parc locatif

Depuis 2016, le Comité populaire Saint-Jean-Baptiste suit de près le phénomène de l’hôtellerie illégale. Suite à des plaintes de résidents et résidentes, le Comité populaire a pris sur lui de documenter le phénomène dans le quartier. Ce qu’il a trouvé fut fort inquiétant pour une activité qui se veut marginale et « collaborative ».

S’il faut comprendre que l’offre de logements à louer sur la pla- teforme Airbnb fluctue en fonction des saisons, elle est en crois- sance constante depuis que nous la comptabilisons. En effet, si dans le quartier Saint-Jean-Baptiste seulement 110 logements étaient offerts sur Airbnb en avril 2016, il y en avait 180 en mai 2017, pour atteindre 264 à l’automne 2017. Il faut aussi savoir que la location de ces logements ne se fait pas de manière spo- radique ou irrégulière. Dans le quartier Saint-Jean-Baptiste, les logements entiers sont loués en moyenne 153 jours par année. De plus, plus de 65 % des logements entiers disponibles sur Airbnb sont loués 75 jours et plus. Il est donc possible d’affirmer que ces logements ont une fonction uniquement commer- ciale et non résidentielle.

Alors combien y aurait-il finalement de logements convertis to- talement à l’hôtellerie dans le quartier ? Évidemment, lorsqu’il est question d’évaluer le nombre de logements convertis à l’hôtellerie illégale, on pourrait affirmer que 10, 30, ou même 264 logements ne pèsent en apparence pas encore beaucoup dans la balance par rapport aux 6 355 logements que comptait le quartier en 2011. Mais regardons-y de plus près. Selon les données que le Comité populaire Saint-Jean-Baptiste a obtenues, l’activité d’Airbnb dans le quartier doublerait d’année en année depuis 2014. Si plusieurs des logements qui y sont annoncés sont effectivement des logements convertis, au sens où leur utilisation principale actuelle – voire unique – est l’hôtellerie, leur statut semble parfois changer très rapidement. L’étude approfondie des annonces les plus populaires révèle que plusieurs d’entre elles cachent des offres d’un type différent : de nombreux condominiums nouvellement transformés et rénovés sont mis en location sur Airbnb en attendant d’être vendus.

Le marché du condo à Québec n’est pas au mieux. Il y aurait apparemment dix vendeurs pour un acheteur. Difficile dans ces conditions pour les entrepreneurs de continuer leurs pratiques habituelles. Si dans un marché immobilier capitaliste, un des freins naturels à la conversion de logements en condo est le marché du condo lui-même – avec la compétition féroce qui le caractérise –, la crainte de ne pas pouvoir vendre son condo peut être réduite par une autre perspective plus flexible : le louer à des touristes par l’entremise d’Airbnb, jusqu’à ce que le marché devienne plus favorable. Ultimement, on facilite ainsi la conversion de logements locatifs en condos.

D’autre part, des recherches commencent à documenter, entres autres aux États-Unis, comment la location à court terme du type de celle offerte sur Airbnb ou HomeAways peut créer une pression sur les loyers d’une ville ou d’un quartier. Par exemple, selon Barron et al. (2018), chaque augmentation de 10 % de l’offre de logements sur Airbnb au États-Unis entraine une augmentation moyenne de 0,42 % du coût des loyers. Explorant les mécaniques de telles modifications dans le cas de New York, Wachsmuth et Weisler (2018) décrivent comment la différence entre les revenus réels d’un immeuble (amenés par les loyers de type « baux à long terme ») et le revenu potentiel (relié à la « valeur » d’un quartier, liée dans le cas d’Airbnb à la consommation touristique du lieu) provoque généralement un changement de population et une transformation des quartiers touchés. Cet écart sert d’incitateur à des hausses de loyers et entraîne une spéculation financière sur la valeur des immeubles et des logements. Au bout du compte, ces quartiers deviennent trop chers pour les moins nantis qui y habitent. Ils s’embourgeoisent, perdent leur diversité, et leur animation sociale finit par s’éroder lentement.

Un tissu social grandement atteint

Les impacts sur la qualité de vie ne sont pas moins négligeables. On dénote une détérioration du tissu social occasionnée par le va-et-vient incessant dans les immeubles, le bruit, le sentiment d’insécurité, la perte des liens de voisinage, etc. Pour les groupes mobilisés, il est essentiel de garder les quartiers vivants, aux couleurs de celles et ceux qui y résident, et d’assurer une présence de commerces de proximité répondant aux besoins de la population. Bien que l’arrivée de touristes peut être attrayante pour les restaurants et les commerces plus touristiques dans Saint-Jean-Baptiste, d’autres commerces ou services pourraient être directement affectés par la baisse du nombre de résidents et résidentes les fréquentant. Pensons simplement à la quincaillerie, la pharmacie, les épiceries ou l’école Saint-Jean-Baptiste. La réalité actuelle commerciale du Vieux-Québec nous en donne un bon exemple.

Urgence d’agir

Le Comité populaire a réitéré à la Ville de Québec l’urgence d’agir dans ce dossier. Le laxisme de la Ville et du gouvernement du Québec a déjà causé de nombreux dommages dans le quartier. Rappelons que la position du Comité populaire est la suivante : limiter et encadrer la location de logements entiers sur Airbnb uniquement dans certains secteurs dits touristiques des centre-villes, mais qu’elle soit totalement interdite dans des zones dites résidentielles. L’encadrement de telles pratiques dans ces zones devrait, par ailleurs, respecter le contingentement existant pour les Couettes et café.

Sources citées :

Barron, Kyle, Edward Kung et Davide Proserpio (2018). The Sharing Economy and Housing Affordability: Evidence from Airbnb. Rochester : Social Science Research Network.

Wachsmuth, David, et Alexander Weisler (2018). Airbnb and the Rent Gap : Gentrificatio Through the Sharing Economy. Non publié.

Le Comité populaire participe à la consultation sur l’hôtellerie illégale