Par Jonathan Carmichael, organisateur communautaire au Bureau d'animation et information logement

La période de pointe de reconduction des baux est en marche ! Au cours des prochaines semaines, des centaines de milliers de locataires se demanderont : renouveler le bail ou déménager ? Accepter ou refuser les modifications demandées ?

L’avis du locateur

La loi permet à un propriétaire de modifier le bail au moment de sa reconduction. Pour ce faire, il doit acheminer, dans les délais prévus par la loi, un avis écrit de modification de bail au locataire. Généralement, la modification est une augmentation de loyer, mais toute autre clause au bail pourrait être modifiée.

Pour un bail de douze mois et plus, le propriétaire doit informer le ou la locataire de trois à six mois avant la fin du bail. Donc, les locataires ayant un bail du 1er juillet au 30 juin doivent recevoir l’avis entre le 1er janvier et le 31 mars. Pour un bail de moins de douze mois, l’avis doit être acheminé un à deux mois avant l’échéance du bail.

Refuser : un droit !

La hausse de loyer et les autres modifications demandées par le propriétaire dans l’avis ne s’appliquent pas automatiquement. La loi permet au locataire de les refuser. Avant de répondre, il est fortement conseillé de consulter le BAIL afin d’obtenir un coup de pouce permettant d’évaluer si la demande est abusive ou pas.

Si on choisit de refuser les modifications au bail, on dispose d’un délai d’un mois, à compter de la date de réception de l’avis, pour en aviser par écrit le propriétaire (par courrier recommandé, main à main avec accusé de réception ou par huissier). Dans le cas où le locataire ne répond pas, cela signifie qu’il a accepté de renouveler son bail avec les modifications demandées par le propriétaire dans l’avis.

Il existe certaines exceptions au droit de refuser une modification de bail. Les locataires qui sont membres de la coopérative d’habitation où ils demeurent ne peuvent pas refuser les modifications proposées ni les locataires qui demeurent dans un logement à loyer modique. Il en est de même, pendant les cinq premières années, pour les locataires dont le bail indique à la section F qu’il s’agit d’un immeuble dont l’utilisation à des fins locatives résulte d’un changement d’affectation ou d’un immeuble nouvellement bâti.

Après un refus

Une fois le refus signalé, la balle est maintenant dans le camp du propriétaire. À son tour, il dispose d’un délai d’un mois.

Trois scénarios sont possibles :
1) une négociation entre propriétaire et locataire pourrait aboutir à une entente sur le montant du loyer ;
2) le propriétaire pourrait s’adresser à la Régie du logement afin qu’elle fixe le loyer et qu’elle se prononce sur les autres modifications au bail ;
3) le propriétaire pourrait ne rien faire, ce qui signifie que le bail se renouvellera aux conditions précédentes.

Fixation du loyer par la Régie

Si le propriétaire choisit de faire une demande en fixation de loyer à la Régie du logement, le locataire doit en être informé. Le propriétaire lui fera parvenir une copie de sa demande. Dans les mois suivants, il y aura convocation à une audience devant un greffier spécial où seront appliqués les critères prévus dans le règlement sur la fixation des loyers. Lors de cette audience, le propriétaire devra présenter les pièces justificatives pour les diverses dépenses liées à l’immeuble (taxes municipales et scolaires, assurances, entretien, travaux majeurs, etc.) Il est fortement recommandé au locataire d’être présent afin de s’assurer que les dépenses invoquées soient réelles.

Il est fort probable que l’audience ait lieu après la reconduction du bail. Ainsi, le loyer restera au même coût en attendant la décision. Le montant fixé par la Régie du logement sera rétroactif à la date où le bail s’est renouvelé.

Déménager ?

Si on ne souhaite pas renouveler son bail, il faut en aviser le propriétaire. Après réception de l’avis de modification de bail, le locataire a un mois maximum pour aviser par écrit le propriétaire de l’intention de ne pas renouveler le bail.

Si on n’a pas reçu d’avis, il faut alors envoyer l’avis de non-renouvellement dans la période prévue par la loi pour aviser des modifications au bail (entre trois et six mois avant la fin du bail pour un bail de douze mois et plus ou entre un et deux mois avant l’échéance pour un bail de moins de douze mois).

Les taux de la Régie du logement

Vendredi, 26 janvier, les groupes de défense des droits des locataires ont accueilli la nouvelle avec soulagement : la Régie du logement a publié les estimations d’augmentation de loyer pour 2018. Aux fins de mémoire, rappelons que la Régie avait décidé en 2017, à la surprise générale, de plier devant les lobbies de propriétaires immobiliers en ne publiant pas les estimations. Une large mobilisation des locataires avait finalement obligé la Régie à revenir sur sa décision. Ces estimations sont essentielles quand vient le temps d’évaluer si l’augmentation demandée par le propriétaire est justifiée ou non. Il faut toutefois noter qu’elles ne tiennent pas compte de la variation des taxes municipales et scolaires, ainsi que des assurances et des rénovations majeures.

Taux 2018 de la Régie :
Logement non chauffé par le propriétaire : 0,5 %
Logement chauffé par le propriétaire :
- Électricité : 0,5 %
- Gaz : 0,7 %
- Mazout : 1,9 %

Taux de récupération des travaux majeurs : 2,4 %

Si vous souhaitez avoir plus d'informations concernant votre hausse de loyer, vous pouvez contacter le Comité populaire au 418-522-0454 ou le BAIL au 418-523-6177.

Ce qu’il faut savoir : La reconduction du bail