Crédit visuel : Marc Boutin

LA COALITION DORCHESTER EST CONTRE LA MODIFICATION AU PPU 

Par Michel Beaulieu, membre de la Coalition Dorchester 

Le Programme particulier d’urbanisme (PPU) établi en 2017 se concluait ainsi : « Tout nouveau projet déposé auprès des instances municipales dans ce secteur sera évalué en fonction des orientations et des principes d’intervention véhiculés par le PPU en ce qui a trait, entre autres, aux gabarits et au paysage. » Le projet Trudel aurait dû passer par ce filtre. Si ça avait été le cas, nous n’en parlerions pas ici, car il aurait été rejeté d’office. 

Gabarit 

Concernant le gabarit, le principe apparaissant dans le PPU est le suivant : « Un bâtiment projeté à proximité d’un secteur établi de plus faible densité doit présenter des caractéristiques d’implantation, de gabarit et de hauteur qui permettent de concilier la densification recherchée avec les caractéristiques du milieu existant. » p. 50 

Au coin Dorchester, avec le projet de Trudel, on passe de 10 à 17 étages, de 33 mètres à 58 mètres. D’autres bâtiments du projet passent de 6 à 10 étages. Cela, en bordure de l’îlot des Tanneurs, dont les bâtiments, de l’autre côté de la rue, font 3 ou 4 étages. Ici, aucun principe de conciliation. On écrase l’îlot des Tanneurs, point final. 

Paysages remarquables 

Dans le PPU 2017, on retrouve une carte qui fait l’inventaire des perspectives visuelles du secteur. Dorchester, du nord vers le sud, constitue un corridor visuel remarquable. De même, du haut de Saint-Jean-Baptiste, du sud vers le nord. À la section 4.2.5 du PPU 2017, on lit ce principe pour le paysage : « [Il faut] [p]réserver les perspectives visuelles d’intérêt lors des choix d’implantation des bâtiments ; accorder une attention particulière […] au maintien de perspectives visuelles d’intérêt sur le paysage naturel et construit. » (p. 33) 

Tant sur Dorchester que du haut de Saint-Jean Baptiste, l’implantation du projet Trudel bifferait corridors visuels et paysages remarquables. Pour ce qui est de la haute-ville, le projet a été élaboré comme si elle n’existait pas. Le principe de préservation du paysage a été jeté aux poubelles par le projet Trudel. 

Ça déchire 

Que la ville s’acharne à faire entrer le joufflu projet Trudel dans l’îlot Dorchester est à l’air fou et ça déchire. Notre message à la Ville : respectez le milieu, respectez les gabarits du cadre bâti, préservez les paysages. Conformez-vous, en ces matières, au PPU 2017 ! 

Référence : Ville de Québec, Annexe H. Programme particulier d’urbanisme du secteur sud du centre-ville Saint-Roch.R.V.Q. 2511, 2017, https://www.ville.quebec.qc.ca/apropos/planification-orientations/amenagement_urbain/ppu/ppu_stroch_sud/docs/RVQ2511_PPU-Saint-Roch-sud_2017-06-06.pdf 

L’ÉCHEC DU GROUPE TRUDEL 

Iffet Orbay, architecte et historienne, membre de la Coalition Dorchester 

Le projet pour l’îlot Dorchester présenté au public à l’automne 2024 avec fierté par le groupe Trudel, sous le slogan de « Respect et ambition pour Saint-Roch », n’a malheureusement pas réussi à atteindre l’acceptation unanime envisagée. Avec la taille démesurée de ses blocs résidentiels et surtout de son composant le plus haut, une tour d’usage mixte d’habitation et d’hôtellerie, le projet ne respecte pas son site et son voisinage. Du point de vue architectural et du design urbain, avec la masse des blocs en hauteur proposée, ce projet serait une aberration dans son contexte urbain, un cadre bâti majoritairement résidentiel et caractérisé aussi par la dominante falaise. Surtout, sa « tour » massive de presque 60 mètres de haut, s’élevant face à la falaise et les maisons typiques du faubourg de bas gabarit, étouffera un milieu de vie bien-aimé et à échelle humaine ! 

NOTE AU MAIRE MARCHAND : L’ÎLOT DES TANNEURS, UN QUARTIER VIVANT 

Bibiane Couture, membre de la Coalition Dorchester 

Monsieur Marchand, 

J’ai l’impression que la Ville est en train de vendre l’âme de notre quartier à des promoteurs qui, eux, ne veulent faire que des gains. 

Sous une administration précédente, la Ville a su redonner vie à Saint-Roch en transformant et en restaurant les manufactures en ateliers d’artistes. Une administration visionnaire qui a fait de notre quartier un lieu privilégié où il fait si bon vivre. Depuis, des familles s’installent, les rires d’enfants résonnent sur Arago, dans les rues étroites de lîIlot des Tanneurs, dans le parc Badelard… 

Nous sommes un quartier bien vivant, un quartier résidentiel unique que nous voudrions voir s’agrandir et s’élever dans l’îlot Dorchester. 

Nous aurions aimé participer à un projet rassembleur comme celui pour l’îlot Saint-Vincent-de-Paul… pour en ressortir « forts et fiers ». 

UNE OEUVRE POUR L’ÎLOT 

Marie Plante, membre de la Coalition Dorchester 

J’ai peint cette oeuvre à cause de la construction à proximité de mon atelier, qui en réduit l’accès. L’oeuvre de 30 x 40 po (75 x 100 cm) a pour titre Échafauder. 

Pour voir l'oeuvre de Mme Plante, cliquez ici. 

DES MOTS ET DES LOGEMENTS SOCIAUX 

Hélène Matte, membre de la Coalition Dorchester 

"Les conseillers politiques insistent pour désigner la situation comme une « crise du logement », laissant supposer qu’elle exige des solutions techniques, alors que le problème est clairement politique." - Ricardo Tranjan, dans La classe locataire 

La crise du logement est une crise de l’abordabilité. Augmenter l’offre de logement ne permet pas de résoudre la crise de l’abordabilité. C’est là l’un des constats avancés en août 2024 par une étude de l’ENAP, supervisée par la professeure agrégée Fanny Tremblay-Racicot. Malheureusement, « l’abordabilité » est un mot galvaudé, mais ô combien utilisé par les élus et les promoteurs. C’est dorénavant un succédané de mauvais goût, soulignant en fait l’absence de logement social dans les nouveaux projets immobiliers. 

« L’effet de chaîne » est un concept développé par des sociologues de l’École de Chicago. Il est récupéré ici et là par les élu·e·s et les médias. Cette théorie suppose que les locataires, pour aménager dans des nouveaux bâtis, quittent leurs logements pour lesquels d’autres habitant·e·s auront également libéré les leurs. Ainsi de suite. La théorie ne dit pas cependant si tout ce beau monde peut se payer les loyers devenus vacants… Que l’augmentation de l’offre de logement fasse baisser le prix des loyers, est une pensée magique dans laquelle se vautre des politiciens complaisants. Au mieux, elle en ralenti la hausse. Mais les logements neufs bousculent les valeurs du marché et augmente le prix médian des loyers. 

La densification est sur toutes les lèvres. Des organismes qu’on croyait respectables se sont publiquement prononcés en faveur du développement outrancier proposé par Trudel Corporation à l’îlot Dorchester parce qu’ils considèrent, notamment, que la densification est une manière de combattre l’étalement urbain. Or, les projets immobiliers locatifs en vigueur sont susceptibles de créer l’exode ces résident·e·s qui n’auront plus les moyens de rester dans leur propre quartier ou qui seront simplement écoeuré·e·s par l’aménagement déprimant ou le mépris de l’administration municipale. 

L’argument de « Québec, ville attractive », qui prône d’augmenter l’offre en logement pour les futur·e·s habitant·e·s au détriment des résident·e·s actuels est ainsi insidieux. Cet argument doit cesser d’excuser une construction effrénée. Il existe d’autres manières de densifier que la construction de tours et l’immobilier sauvage. Qu’arrivera-t-il si les logements prévus par la Ville sont construits, sans logement sociaux, sans tenir compte du patrimoine, sans l’accord des citoyen·e·s et en brisant les milieux de vie ? La ville sera moche. Les touristes ne viendront que constater les dégâts. 

Tout le monde s’entend sur le problème de la crise de logement et beaucoup en subissent les conséquences. Néanmoins, on ne la règlera pas si elle n’est qu’un prétexte pour servir d’autres fins, soit la recherche éperdue du profit. Alors qu’ils prétendent contribuer à la solution, les spéculateurs immobiliers, et les élu·e·s qui sont leurs allié·e·s, instrumentalisent la crise et ne font que l’aggraver. Pire encore, quand la Ville tient des consultations pour la forme et contourne la possibilité d’un référendum, elle ajoute à la crise du logement celle de la démocratie. 

Pour contrer la crise, la Coalition Dorchester réclame un minimum de 20 % de logements sociaux dans tout nouveau développement immobilier. 

Trudel à l’îlot Dorchester : impérieux et massif 

"Think big, s’ti !"- Elvis Gratton 

Durant ses séances d’information privées, pré-consultation publique, le promoteur Trudel a dit que c’est « seulement » la tour de 17 étages qui débordait de ce que le PPU établit. C’est faux. Partout, le projet ne répond pas au PPU. Il y a une modification dans toutes les zones concernées, autant pour les hauteurs que pour les marges de recul. 

Dans la première zone plus près de Caron, on ajoute 3 mètres (25 m au total). Dans la zone centrale, on ajoute 8 mètres (33 m au total) et pour la dernière, on ajoute 25 mètres (58m au total), passant respectivement de 7 à 10 étages et de 10 à 17 étages. Considérant que la hauteur de 58 mètres est calculée à partir de la rue Sainte-Hélène, et non de Saint-Vallier (plus haute), le promoteur aurait pratiquement les 20 étages qu’il souhaitait lors de la première version du projet. En ce qui concerne les marges de recul des étages supérieurs, pour la zone plus près de Caron et la zone centrale, elles commencent au 4e étage plutôt qu’au 5e, mais elles sont réduites par rapport à ce que suggère le zonage. On demande maintenant un retrait de 3 mètres sur Sainte-Hélène, et de 5 mètres sur Saint- Vallier, ce qui enlève l’efficacité des marges de recul qui ont pour but de réduire l’effet de masse et d’atténuer l’impact de l’ombrage. Pour la zone incluant la tour, au lieu d’une projection de 50 %, la marge n’est que de 3 mètres sur Saint-Vallier... Ce seraient donc des bâtiments beaucoup, beaucoup plus denses et bien plus oppressants au niveau de la rue que ce que prévoit l’actuel zonage. 

Une offre hôtelière concurrençant les AirBnB ? Et quoi, encore ?! 

"Il faut du courage politique pour affronter la classe propriétaire et forcer le gouvernement à maitriser les marchés." - Ricardo Tranjan, dans La classe locataire 

En entrevue avec Le Soleil*, Trudel a prétendu qu’il manquait plus de 1 000 chambres à Québec (pour toute la ville, donc) et que son hôtel permettrait de remédier à « la prolifération des logements de type Airbnb ». Selon Radio- Canada et le Journal de Québec, durant les périodes d’affluence de 2024, le taux d’occupation des hôtels a été de 77 % pendant le temps des fêtes, et de 83 % durant l’été. Nous sommes loin de la pénurie. En moyenne, le taux d’occupation est de 65 %. L’hôtel que Trudel veut construire ne répond pas à un besoin. 

Soulignons que, sans cette horrible tour, l’offre de logement touristique sera de toute façon en croissance dans le secteur, d’autres nouveaux projets en ont déjà fait leur mission. Le Cobalt, sur Charest, offrira 80 unités à des fins locatives de courte ou de longue durée. Ses gestionnaires détiennent déjà plusieurs immeubles, dont le récent Kaméléon, qui offre le même type de logements. Dispersés dans huit bâtiments de la basse-ville, les Lofts du Vieux-Québec ont quant à eux 150 appartements, dont dont plusieurs neufs (qui ont causé l’expropriation de nombreux locataires et ateliers d’artistes en 2022). D’autres exemples pourraient être mentionnés mais celui concernant l’édifice Gutenberg est ici incontournable. Ce voisin de l’îIot Dorchester accueillera sous peu une auberge avec 27 chambres et des dortoirs. Les 140 chambres de l’hôtel de Trudel, dont la tour dérangerait, voire briserait, le milieu de vie d’un plus grand nombre de citoyen·ne·s ne sont pas pertinentes, et encore moins bienvenues. 

* « Bienvenue à un nouvel hôtel dans Saint-Roch », Émilie Pelletier, 27 octobre 2024 

PLUS VERTE, PLUS SAINE, PLUS SEREINE 

Dorchester le lièvre, membre de la Coalition Dorchester 

Pour le bien commun, mobilisons-nous en tant que société civile. Exigeons du logement social. Protégeons notre ville. Préservons les percées visuelles et son patrimoine. Préservons nos milieux de vie conviviaux. La Coalition Dorchester est un mouvement citoyen. Nous souhaitons une ville à échelle humaine, plus verte, plus saine, plus sereine et ce, dans sa forme urbaine comme dans les rapports collectifs qu’elle engendre.

IGNORANCE OU MAUVAISE FOI ? LA VILLE COMPLICE 

Hélène Matte, membre de la Coalition Dorchester 

Dès avant la présentation du projet de Trudel Corporation le 23 octobre dernier, la Ville annonçait sur son site qu’il y avait des logements sociaux d’inclus. Puisqu’en réalité les logements prévus par le promoteur n’en sont pas, des citoyen·ne·s averti·e·s ont dénoncé ces prétentions. Le 3 mars, le FRAPRU, appuyé par une vingtaine d’organismes, signait une lettre publique pour souligner la confusion entretenue par le promoteur. 

Rappelons que le logement social est sans but lucratif et qu’il s’agit d’une propriété collective, plutôt qu’individuelle. Le logement social représente la formule la plus complète et la plus permanente d’aide au logement. Les logements dits abordables (Programme de supplément au loyer – PSL) ou adaptés pour les personnes vivant avec un handicap ne sont pas inclus dans la définition de ce qu’est le logement social. 

Il a fallu une plainte déposée à la Ville pour désinformation, ainsi que la publication de la lettre du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) pour que l’information sur le site de la Ville soit modifiée. D’abord, on avait seulement ajouté « Renseignement : "Le texte de présentation qui suit fait état du projet tel qu’il a été présenté par le promoteur lors de la séance d’information du 23 octobre 2024." ». Et ce, sans enlever la fausse information ou dire qu’elle était mauvaise. 

En connaissance de cause, le promoteur parlait encore de logement social durant une séance de présentation privée le 2 avril. Pourtant, une semaine plus tard, en consultation publique, il n’en disait mot. Peu avant la consultation, la Ville a enfin cessé de mentionner que des logements sociaux étaient inclus dans le projet et, le 10 avril, un fonctionnaire est venu expliquer les nuances entre logement abordable et logement social. 

Aucun mea culpa n’a cependant été prononcé ni de la part de la Ville ni de la part du promoteur au sujet du mauvais renseignement ayant circulé pendant près de six mois, pendant la période cruciale d’information publique. Par son représentant au Conseil de quartier Saint-Roch, Pierre-Luc Lachance, qui le premier disait qu’il y avait du logement social dans le projet lors des conseils de quartier, ainsi que par la mauvaise information diffusée sur son site internet, la Ville a commis une faute dommageable pour la compréhension du projet. Cette faute, qu’elle soit le fait d’un mensonge volontaire ou l’aveu d’une grave ignorance, a nui aux citoyen·ne·s. Ces dernier·ère·s ne pouvaient avoir une opinion éclairée devant l’information erronée. La prétention de logement social favorisait l’acceptabilité mais n’était, finalement, que poudre aux yeux. 

Cette situation a mis en évidence l’instrumentalisation de la crise du logement et comment les solutions avérées sont falsifiées plutôt que concrètement valorisées. 

POUR UN ÎLOT DORCHESTER À ÉCHELLE HUMAINE : UN COMBAT QUI NE DATE PAS D’HIER 

Alice Guéricolas-Gagné, membre de la Coalition Dorchester 

En 2025, la Coalition Dorchester propose pour l’îlot Dorchester un développement à « échelle humaine ». Qu’entend-on par là, exactement ? Comme l’explique l’urbaniste Jan Gehl dans son livre Pour des villes à échelle humaine (2010), cette vision place l’humain au coeur de l’organisation urbaine, qu’il soit piéton ou cycliste. Cette manière d’envisager la ville s’oppose à l’idéologie moderniste datant des années 1960, qui place plutôt les gratte-ciels et les autoroutes au centre de son développement. 

La Ville « consulte » les citoyen·ne·s 

Entre 2013 et 2017, la Ville de Québec mène des consultations publiques auprès de centaines de citoyen·ne·s ainsi que plusieurs expert·e·s. De ce processus jalonné de compromis émerge le Programme particulier d’urbanisme (PPU) pour le secteur sud du centre-ville Saint-Roch. Ce PPU reconnaît que l’îlot Dorchester constitue une « zone de transition » entre la zone résidentielle adjacente, c’est-à-dire le faubourg de l’îlot des Tanneurs, et la zone commerciale du boulevard Charest. Étirant l’élastique de la volonté citoyenne, la Ville établit à dix le nombre maximal d’étages qu’il serait possible de construire aux abords de la rue Dorchester. Elle décrète des hauteurs décroissantes pour les édifices qui seraient construits plus à l’ouest de l’îlot, vers la rue Caron. 

Le P*PU d’un groupe citoyen En 2015, des citoyen·ne·s mécontent·e·s du processus de consultation de la Ville forment une Coalition soutenue par l’organisme de Saint-Roch L’Engrenage. Elles et ils élaborent leur propre P*PU, en clin d’oeil, mais cette fois l’acronyme signifie « Programme *populaire d’urbanisme ». Elles et ils font de nombreuses propositions pour l’aménagement du quartier Saint-Roch. En ce qui concerne l’îlot Dorchester, voici quatre de leurs propositions : 

• Que ce terrain devienne une extension du quartier résidentiel situé au sud, entre la rue Saint-Vallier et la falaise, et non une extension du type de développement qu’on retrouve sur le boulevard Charest. 
• • Que le terrain soit loti pour accueillir surtout des maisons de ville (mitoyennes) avec un maximum de quatre étages et des arrières-cours. 
• • Qu’on favorise la mise en place de petites places publiques entourées de résidences (avec possibilité de commerces au rez-de-chaussée) à chaque extrémité du terrain. 
• • Que le stationnement soit limité au stationnement sur rue pour éviter l’envahissement de l’automobile à l’intérieur des îlots. 

Pour en savoir plus, consultez http://coalcitoyenne.blogspot.com 

S’inscrire dans la continuité des luttes citoyennes 

La lutte pour un îlot Dorchester à échelle humaine, et plus largement pour une ville de Québec à échelle humaine, ne date pas d’hier. Combien de citoyen·ne·s ont su faire entendre raison à celles et ceux qui mettaient en péril le cadre bâti des quartiers centraux ? Le quartier Saint-Jean-Baptiste partage d’ailleurs avec Saint-Roch une histoire de luttes populaires. Dans les années 1970, alors que gouvernements et promoteurs voulaient raser la rue Saint-Gabriel pour en faire une autoroute, des locataires ont sauvé leurs maisons de la démolition en les transformant en coopératives d’habitation – c’était le Mouvement Saint-Gabriel. Dans Saint- Roch, la lutte citoyenne a protégé l’îlot des Tanneurs. Le plan Vandry & Jobin (1968) prévoyait d’y faire passer une autoroute. À l’époque, le Comité citoyen de l’Aire 10, le Comité de sauvegarde de la côte d’Abraham et le Comité des citoyen·ne·s du quartier Saint-Sauveur ont su résister. 

Celles et ceux qui poursuivent aujourd’hui la lutte pour une ville à échelle humaine contribuent à honorer ces victoires passées, de même que tous ces gens qui ont protégé les précieux quartiers centraux que nous avons reçus en héritage. Il est encore temps d’allonger cette liste de victoires, pour donner espoir à celles et ceux qui suivront. 

Nouveaux logements : il n’y a pas que la quantité qui compte 

Construire plus de logements ne permettra pas de résoudre la crise de l’abordabilité qui secoue actuellement le milieu de l’habitation au Québec. Afin de s’attaquer à cette crise, il faut privilégier les aides financières dédiées aux logements sociaux et communautaires, les seuls à être exclus des lois du marché. Voilà les deux premières conclusions du rapport Recension et analyse des stratégies et des instruments municipaux favorisant l’abordabilité en habitation (2024), placé sous la supervision de la professeure à l’ENAP Fanny Tremblay-Racicot. Ce rapport, qui a été commandé par la Ville de Brossard, pointe aussi la spéculation, qui est souvent négligée dans les enjeux à considérer par les Villes. 

Qu’est-ce que le logement social ? 

Le logement social, communautaire et coopératif est sans but lucratif. C’est une propriété collective ou publique, plutôt qu’individuelle, et dont la construction ou l’acquisition est subventionnée par les gouvernements, ce qui permet d’offrir des logements à un prix inférieur aux prix du marché. Il existe trois grandes formes de logement social : les habitations à loyer modique (HLM), les coopératives d’habitation (coop) et les organismes à but non lucratif d’habitation (OBNL). 

L’exemple de Montréal 

La Ville de Montréal s’est dotée en 2021 du Règlement pour une métropole mixte, qui force les promoteurs immobiliers à inclure dans leurs projets 20 % de logement social, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux. Les promoteurs qui ne se conforment pas à ce règlement sont tenus de payer des compensations que la Ville prévoit investir dans du logement social et abordable. À noter qu’en 2024, la Ville annonce qu’elle allège certains aspects du règlement jusqu’en 2026.