[Dossier] La ville change…

Est-ce toujours pour le mieux?
À Québec, les locataires sont mis en minorité et le logement social est marginalisé dans le développement de la ville.

Un dossier spécial du FRAPRU :
Le logement social dans les écoquartiers : un principe à défendre
Inclusion sociale et mobilité durable : une préoccupation dans Saint-Sauveur
Le PPU du plateau centre : un beau programme pour Sainte-Foy?
L’inclusion obligatoire de logement social
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Historiquement, Québec est une ville de locataires. Avant les fusions, les deux tiers des gens étaient locataires. Même aujourd’hui, avec l’intégration de plusieurs anciennes banlieues, près de la moitié des personnes vivant à Québec est locataire. Cette situation est toutefois en train de changer.

Il se construit de moins en moins de logements locatifs à Québec. En 2011, pour la première fois, il s’est même construit plus d’unités de condos (1 758) que d’appartements locatifs (514). En 10 ans, la proportion de mises en chantier entre les deux formes d’habitation s’est inversée.

La place du logement social dans le développement de la ville est beaucoup moins importante qu’avant. Alors que la proportion de logements sociaux est grande dans les quartiers centraux, jusqu’à 30 % dans Saint-Roch, les groupes communautaires ont de plus en plus de difficultés à mener à terme les projets acceptés par la municipalité et la plupart des nouveaux ensembles résidentiels se réalisent sans aucune considération pour la mixité sociale.

L’échec d’une non-politique…

Si on exclut la parenthèse de la mairesse Boucher, toutes les administrations qui se sont succédé à la tête de la Ville de Québec depuis quarante ans étaient favorables au logement social. Toutefois, ce parti-pris est aujourd’hui insuffisant. L’explosion de la valeur foncière et la frénésie immobilière rendent très difficile la construction de logements sociaux. Pour faire bref, les rares terrains disponibles coutent trop cher et il se trouve presque toujours un promoteur privé pour offrir plus.

Pour contourner le problème, la municipalité s’intéresse depuis un peu plus de 10 ans au concept d’inclusion pour favoriser la mixité sociale. L’idée de base de la Ville est d’encourager les promoteurs à inclure du logement social dans leurs projets en échange d’une prime à la densité. Autrement dit, les promoteurs sont autorisés à construire plus que ce que permettrait le zonage si leur projet inclut une coopérative ou un OSBL d’habitation. Cette ouverture de la Ville ne s’est toutefois jamais traduite en une réelle politique d’inclusion et chaque dossier est traité à la pièce. Dans les rares cas où cela a marché, à l’îlot Fleuri et à la Cité verte, par exemple, le pourcentage de logement social est dérisoire (autour de 5 %).

Cette prime à la densité rencontre toutefois une forte opposition populaire. Chaque fois que les citoyennes et les citoyens ont eu la possibilité de voter sur ce genre de projets, la demande de changement de zonage a été rejetée. Ainsi, la Haute-ville de Québec, par exemple, a «échappé» une cinquantaine de précieux logements coopératifs au fil des ans. Inutile de préciser que les condos, eux, continuent de fleurir.

Jusqu’à maintenant, les efforts de la Ville de Québec pour inclure du logement social dans les ensembles résidentiels privés sont un échec. De grands bouleversements sont à prévoir dans les prochaines années (écoquartiers, tramway, développement du secteur Sainte-Foy, etc.) Le temps des vœux pieux et des négociations à la pièce est terminé. La municipalité doit se doter d’une politique claire en ce qui concerne le développement immobilier sur son territoire : tous les projets privés devraient inclure un pourcentage de logement social ou, à défaut, contribuer à un fonds dédié à cet effet.

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Extrait du dossier spécial du FRAPRU «La ville change» publié dans le numéro de printemps 2012 du journal l'Infobourg

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