Par Nicolas Lefebvre Legault

Impossible d’échapper aux nouvelles concernant le nouveau rôle d’évaluation foncière de la Ville de Québec, c’était dans tous les médias à la mi-septembre. Vous pensez que ça ne nous concerne pas? Détrompez-vous! Les hausses de taxes se traduisent systématiquement en hausses de loyer.

Malgré la couverture médiatique mur à mur, il était très difficile de se faire une idée précise de ce qui nous attend concrètement dans Saint-Jean-Baptiste. L’Infobourg a voulu savoir. Ça regarde mal...

Explosion de la valeur foncière…

Le fait saillant du nouveau rôle d’évaluation, c’est l’explosion de la valeur foncière à Québec. La hausse globale de la valeur foncière est de 30,8%. C’est surtout le secteur résidentiel qui écope puisque sa valeur a augmenté de 37,6%, tandis que le secteur des commerces et des services n’a augmenté que de 19,9%. La cause de cette explosion est à chercher du côté de l’effervescence du marché immobilier. Il faut notamment savoir que le rôle est basé sur la valeur du marché au 1er juillet 2005, alors que l’immobilier atteignait des sommets. (Ça s’est calmé depuis.)

… dans les quartiers centraux

La hausse de la valeur foncière n’est pas égale sur l’ensemble du territoire de la ville. Si on exclut le Vieux-Québec et le Cap-Blanc, qui évoluent dans une classe à part, la hausse des valeurs a été plus marquée dans les quartiers populaires du centre-ville. La valeur du secteur résidentiel a augmenté de 42,1% dans Saint-Roch et dans Limoilou, de 40,8% dans Les Saules et de 41,8% dans Saint-Jean-Baptiste, alors que la moyenne générale est de 39,9%.

Un signe clair de gentrification

Les groupes populaires qui parlent de gentrification du centre-ville depuis quelques années voient leur pronostic confirmé par le nouveau rôle d’évaluation foncière. Quand la valeur foncière augmente plus vite dans Saint-Jean-Baptiste que dans Montcalm (et Sainte-Foy!), c’est le signe que le quartier est très convoité et qu’il est victime d’une bulle spéculative. Qui va pouvoir s’installer dans le quartier quand on sait que la valeur des maisons unifamiliales a augmenté de 60%, alors qu’elle n’a augmenté que de 40% dans le reste de la ville?

Hausse des comptes de taxes dans le quartier

La Ville de Québec a dit dans un communiqué qu’elle ne profiterait pas de la hausse de la valeur foncière pour augmenter ses revenus. Le message est clair : la facture de taxes moyenne restera sensiblement la même. Sans connaître tous les détails des plans du comité exécutif, Pierre Maheux, le conseiller du district, nous a appris que la hausse moyenne de la valeur serait sans doute le barème utilisé pour déterminer le niveau de taxation. Cela veut dire que pour aller chercher sensiblement le même revenu qu’avant, la Ville va sans doute baisser le pourcentage de taxation proportionnellement à la hausse globale de la valeur foncière. Les propriétés qui sont en bas de la moyenne subiraient donc des baisses de comptes de taxes; celles qui sont en haut des hausses. Comme la hausse moyenne de la valeur foncière dans le quartier, toutes catégories d’immeubles confondues, est au-dessus des moyennes, il faut s’attendre en général à des hausses de comptes de taxes. La question est de savoir à quoi on va nous comparer : à la nouvelle ville de Québec ou à l’ancienne ville de Québec? La différence est de taille puisque l’écart avec la moyenne passe parfois du simple au double (voir tableau)…

Les loyers aussi

À moins d’avoir un propriétaire vraiment cool (ou pas à ses affaires), toute hausse de taxe se traduit par une hausse de loyer. Même les coopératives et les OBNL sont obligés de traduire les hausses de taxes par des hausses de loyer. Bref, les taxes municipales, ça touche tout le monde! Il faut faire attention, toutefois, pour ne pas s’en faire passer de petites vites. Premièrement, les hausses de comptes de taxes ne sont jamais uniformes; elles sont déterminées immeuble par immeuble. Ainsi, même si les comptes de taxes augmentent en général dans le quartier, il se peut très bien que celui de certains propriétaires baissent. Deuxièmement, la Régie du logement n’autorise qu’une augmentation de loyer de 0,6% pour chaque tranche de 5% d’augmentation de taxes municipales. Donc, si les taxes d’un propriétaire augmentent de 15%, il ou elle peut refiler une augmentation de loyer de 1,8% (qui s’ajoute à l’augmentation de base pour donner une augmentation finale de 3, 4 ou 5%) mais pas plus. Soyons vigilant-es (en passant on peut maintenant avoir l’heure juste sur les taxes réellement payées par un proprio en visitant le site web de la Ville).

Ça profite à qui?

À part les spéculateurs, personne ne profite de la situation actuelle. À moins de vouloir vendre sa maison ou son immeuble à appartements, les hausses d’évaluation foncière sont un fardeau pour tout le monde et se traduisent par un appauvrissement généralisé (alors qu’elles devraient être le signe d’un enrichissement). Contrairement à l’impôt sur le revenu ou à celui sur les gains en capital, qui est basé sur ce qu’a effectivement gagné une personne dans l’année (ou plutôt sur ce qu’elle a déclaré), l’impôt foncier est basé sur une richesse à venir. Ce n’est pas parce que la valeur d’une propriété a augmenté que le ou la propriétaire (ou le ou la locataire) est plus riche pour autant. Une hausse comme celle que nous venons de recevoir risque de pénaliser lourdement certaines catégories de résidant-es (les retraité-es, par exemple, qui risquent de voir leurs frais augmenter radicalement même si la maison est payée depuis longtemps). Dans ce contexte, l’impôt foncier n’est pas équitable et tend à renforcer la ségrégation spatiale en fonction du revenu (i.e. les riches dans un quartier, les pauvres dans un autre).

Il serait grand temps de revoir le mode de financement des villes dans une perspective de plus grande équité. L’abolition de l’impôt foncier et son remplacement par un impôt basé sur le revenu - quitte à introduire une taxe salée sur le gain de capital au moment de la vente d’une propriété - serait beaucoup plus équitable pour l’ensemble des contribuables.

==
Extrait du numéro d'octobre 2006 du journal l'Infobourg.

Explosion de la valeur foncière - Le quartier en prend pour son rhume!